Die Zinsen für die Immobilienfinanzierung sind derzeit so niedrig wie lange nicht und verlocken daher zum Kauf oder Neubau der eigenen vier Wände. Trotz aller Euphorie, die beim „Projekt Eigenheim“ aufkommt, eine gesicherte Finanzierung ist beim Immobilienkauf das Fundament für einen erfolgreichen Verlauf des Ganzen.

Wie Sie in unserem Ratgeber „Das perfekte Zuhause“ lesen können, fallen rund um den Hauskauf oder –bau unterschiedliche einmalige und wiederkehrende Kosten an. Diese gilt es bei der Planung der Immobilienfinanzierung mit einzuplanen.

Im Folgenden wollen wir Ihnen einen kleinen Überblick verschaffen und hilfreiche Tipps geben, welche Möglichkeiten es gibt, um Ihre Traumimmobilie bald Ihr Eigen nennen zu können. Es soll einen ersten Einstieg in das Thema ermöglichen bevor Sie sich bei dem Kreditinstitut Ihres Vertrauens fachmännisch beraten lassen.

  • Angebote vergleichen

Die Angebote auf dem Markt sind zahlreich und ein Vergleich verschiedener Kreditinstitute und Banken kann sich lohnen. Eine gemeinsame Basis zur Gegenüberstellung der Finanzierungen sind meist die folgenden Punkte:

  • Effektiver Jahreszins: dieser berücksichtigt neben der Zinsrate auch die für den Kredit anfallenden Gebühren
  • Tilgungsrate: diese bestimmt, wie schnell man das Darlehen zurückzahlt. Je höher die Rate umso schneller ist das Darlehen abbezahlt.
  • Zinsbindungsfrist: diese setzt fest, wie lange die Zinsen festgeschrieben sind. Häufig sind diese nicht bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens festgeschrieben. Grundsätzlich gilt, dass man die Zinsbindungsfrist in einer Niedrigzinsphase eher länger vereinbart, um von den niedrigen Zinsen möglichst lange zu profitieren.

Tipp: Wenn Sie verschiedene Angebote vorliegen haben, nehmen Sie das günstigste und gehen damit zu Ihrer Hausbank. Verhandeln lohnt sich.

  • Realistisch kalkulieren – Puffer einplanen

Um den endgültigen Betrag zu ermitteln, den Sie aufnehmen müssen, sollten Sie im Voraus Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Dabei kann beispielsweise das Führen eines Haushaltsbuches helfen. Außerdem sollten Sie vorausschauend Ihre finanzielle und familiäre Entwicklung bedenken und etwaige Nebenkosten einkalkulieren. Immerhin wird Sie die Finanzierung die nächsten Jahre, wenn nicht Jahrzehnte begleiten. Ratsam ist es deshalb auch immer einen Puffer für überraschende und akute Ausgaben einzuplanen.

Im Internet können sogenannte Baufinanzierungsplaner einen ersten Überblick über die Entwicklung der Kosten geben. Zum Auslosten des finanziellen Rahmens und Durchspielen verschiedener „Was-wäre-wenn“-Szenarien sind diese ein erster Anhaltspunkt.

  • Unterlagen zusammenstellen

M sich selbst und natürlich im weiteren Verlauf dem Kreditgeber einen Überblick über die eigenen finanzielle Situation und die Traumimmobilie zu erleichtern, sollten Sie schon früh alle wichtigen Unterlagen zusammenstellen. Eine Aufstellung über Einnahmen und Ausgabengehört da ebenso dazu wie Unterlagen zur Immobilie.

Tipp: Je umfassender und exakter die Unterlagen sind umso schneller kann Ihnen die Bank ein passendes Angebot erstellen.

  • Eigenleistung einrechnen

Geht es darum ein Haus neu zu bauen ist es Ihnen als Bauherr und Hobby-Handwerker möglich die eigene Arbeitsleistung als Eigenkapital anzurechnen. Dies geschieht indem Sie für sich einen theoretischen Arbeitslohn ansetzen und diesen, gemeinsam mit den Kosten für Arbeitsgeräte und Material, in die Gesamtrechnung einkalkulieren.

  • Finanzierungsformen sinnvoll einsetzen

Ziel sollte es immer sein, am Ende der Berufslaufbahn sein Eigenheim schuldenfrei zu haben. Experten raten beim Immobilienkauf grundsätzlich 20-30% der Anschaffungskosten durch Eigenkapital abzudecken und die monatliche Tilgungsrate nicht höher als 40% des Nettoeinkommens werden zu lassen um auf Unvorhergesehenes reagieren zu können. Da unterschiedliche Finanzierungsmodelle auch unterschiedliche Vorteile haben kann man diese durch eine geschickte Kombination für sich nutzen. Verschiedene Laufzeiten und Möglichkeiten von Sondertilgungen helfen die monatliche Belastung an die eigene Situation anzupassen. Die üblichsten Finanzierungsmodelle beim Immobilienerwerb sind:

  • Bausparvertrag: ist eine Kombination aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen der sie aktuellen Zinsen für spätere Bauvorhaben sichert.
  • Annuitätendarlehen: ist ein Darlehen mit feststehenden Raten, die bereits beim Abschluss auf eine gewisse Laufzeit vereinbart werden. Es gilt: je länger die Laufzeit umso höher die Zinsen. Durch diese Festlegung ist das Annuitätendarlehen und seine finanzielle Belastung gut kalkulierbar und daher die häufigste Form privater Kredite.

Tipp: Lassen Sie sich von Ihrer Bank einen Zins- Und Tilgungsplan geben, auf dem Sie die Entwicklung über die gesamte Laufzeit nachvollziehen können.

  • Hypothekendarlehen: räumt dem Darlehensgeber ein Grundpfandrecht auf die Immobilie ein, die dieser verwerten kann, wenn die Ratenzahlung nicht erfolgt. Diese zusätzliche Sicherheit ermöglicht günstigere Konditionen bei der Darlehensvergabe. Die Zinssätze und Raten hängen von der Höhe des Darlehens, dem Wert der Immobilie und der finanziellen Lage des Kreditnehmers ab.
  • Forward Darlehen: ist ein Annuitätendarlehen, das erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. Es gelten die beim Abschluss des Darlehens vereinbarten Zinsen.
  • Vollfinanzierung: ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Dieses für die Bank höhere Risiko schlägt sich in den Zinssätzen nieder. Somit wird diese Form der Finanzierung zur teuersten und richtet sich an einkommensstarke Personen, die noch keine Zeit hatten Kapital anzusparen sich aber trotzdem den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten.
  • Fördermittel nutzen

Im Zuge der Eigenheimförderung stellen sowohl der Staat, die Länder und Städte und sogar die Kirche Programme für den Bau, Erwerb oder die Sanierung von Gebäuden zur Verfügung. Es lohnt sich also durchaus zu prüfen, welche Zuschüsse für Sie in Frage kommen, welches Programm an Ihrem zukünftigen Wohnort angeboten wird und welche jeweiligen Fristen einzuhalten sind.

  • Förderung der KfW-Bank: Ob energieeffizientes Bauen, zukunftsorientierter Umbau oder Einsatz von Solaranlagen – es werden eine Vielzahl an Förderprogrammen angeboten. Zu Beachten ist: Je näher eine bestehende Immobilie dem Standard von modernen Energieeffizienzhäusern kommt, desto höher fällt der Zuschuss aus. Die Förderung besteht aus einem günstigen Darlehen oder Zuschüssen für den Kreditnehmer. Eine Kombination verschiedener Fördergelder ist möglich. In der Regel sind die jeweiligen Beträge auf einen Maximalwert begrenzt und an die Voraussetzung gekoppelt, dass der Antragsteller selbst in die geförderte Immobilie zieht. Den jeweiligen Kredit beantragt Ihre Bank für Sie.

Tipp: Der Förderantrag muss immer vor Beginn der Baumaßnahme gestellt werden. Eine Nachfinanzierung ist nicht möglich.

  • Wohn-Riester: Auf den ersten Blick sind Riester Förderungen für Sparverträge zur Altersvorsorge und Darlehen zur Eigenheimfinanzierung sehr viel günstiger als ungeförderte Kredite. Allerdings ist Vorsicht geboten, denn die potenziellen Vorteile gegenüber einem nicht geförderten Darlehen sind an eine Vielzahl von Voraussetzungen geknüpft, die Sie bis ins hohe Rentenalter zu erfüllen haben.
  • BAFA-Förderung: Hausbesitzer, die in Erneuerbare Energie wie Photovoltaik- und Biomasseanlagen oder Wärmepumpen investieren, erhalten unter bestimmten Voraussetzungen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Zuschüsse und Bonuszahlungen. Gefördert werden Vorhaben, die ab dem 01.01.2009 begonnen wurden und bei Antragsstellung bereits fertiggestellt sind. Die Einreichung muss innerhalb von 6 Monaten nach Inbetriebnahme der Anlage erfolgen. BAFA-Förderungen können mit einzelnen Programmen der KfW-Programme kombiniert werden.
  • Förderung der Bundesländer: Auch die Länder unterstützen mit ihren Förderprogrammen die Finanzierung eines Eigenheims. Mit Ausnahme von Berlin fördert jedes Bundesland in unterschiedlichem Ausmaß und mit unterschiedlichen Auflagen, die der Antragsteller erfüllen muss.
  • Förderung durch Städte / Kommunen: Und auch einige Städte und Gemeinden vergeben Fördermittel an junge Familien, damit sich diese vor Ort ansiedeln. Die Konditionen und Anforderungen an den Antragsteller variieren auch hier je nach Kommune.
  • Förderung durch Kirchen: Die evangelische Landeskirche und einige katholische Bistümer unterstützen den Traum vom Eigenheim ebenfalls. So werden beispielsweise niedrige bis gar nicht verzinste Darlehen vergeben und Zuschüsse angeboten, die geringer Verdienenden helfen Geld zu sparen.
  • Steuerliche Vorteile: Ebenfalls ein Punkt, den es zu beachten gilt ist die Möglichkeit der steuerlichen Absetzung von Kosten zum Hausbau / -kauf. Diese hängt allerdings von der späteren Nutzung der Immobilien ab und muss im Einzelfall geprüft werden.

Artikel weiterempfehlen